不動産登記

表示登記と権利登記

不動産に関する登記には、大きく分けて2種類の登記があります。

 一つは、土地や建物の現況を公示する登記で、表示登記といわれるものです。
 建物を例にあげると、新築したり取り壊したりしたときに行う登記です。ちなみに、この登記には申請義務が課されており、この申請を怠ると法令上(10万円以下の)過料に処せられることになっています。表示登記には、このように申請義務のある登記が少なくありません。

 もう一つの登記は、不動産の所有権や担保権などの権利関係を公示する登記で権利登記といわれるものです。
 例えば、不動産の売買や贈与などにより所有権がAからBに移転したという所有権移転登記や、不動産を担保に金融機関から融資を受けたときの抵当権設定登記、逆に、その返済後に担保を抹消する抵当権抹消登記など、様々なものがあります。

登記は速やかに、そして正確に

 所有権移転登記などは、表示登記と異なり法令により申請義務が課されているわけではありません。しかし、その申請を怠っていると、最悪の場合、自分が所有者であることを主張することができなくなってしまうこともありますので、やはり登記は速やかに行った方が良いでしょう。

 いうまでもなく、登記申請は実体に合った内容で行わなければなりません。

 ごく稀に「所有権移転登記ができれば原因は何でもいいのだが…」などといった相談を受けることがあります。こういった相談の背景には様々な事情があることが推測できるものの、これでは本末転倒です。仮に、そのような登記があったとしたとしても実体が伴わないものであればその登記は無効です。我々が登記のご依頼を受けるときは、このような点を十分に確認させていただきますが、もし、ご自身での登記申請をお考えの方は、手続面だけではなく、こういったことも理解したうえで行ってください。

相続登記の例

登記の一例として、相続登記をあげてみましょう。

 相続登記で一般的なケースは、相続人間で話し合いをして遺産を分けあう、いわゆる遺産分割協議による登記です。被相続人が不動産を所有している場合には、相続を原因として所有権移転登記を申請することになります。
 この登記には、戸籍謄本や除籍謄本、印鑑証明書が添付された遺産分割協議書、住民票や固定資産評価証明書などの書類が必要となります。遺産分割協議を成立させ、一連の書類を調え、登記申請を行うというのが大きな手続の流れです。
 むろん、具体的な事案により手続きや必要書類が異なることがありますので、詳細はお問い合わせください。

ちょっと注意

 ところで、遺産分割協議といえば、被相続人に負債があった場合には注意が必要です。単に、遺産分割協議で、その財産や負債の承継者を決めるだけでは不十分なケースもあるのです。
 よく、「私は、相続を放棄したから、この相続には一切関係ありません。」という方がいますが、これが「遺産分割協議で財産も負債も承継しないと決めたから」という意味であれば、必ずしも思いどおりの結果にはなっていません。
 負債が少しであればいいのですが、金融機関などから多額の借り入れがあったりすると、仮に負債の全ては他の相続人が承継するといった協議が成立していても、あなたがその負債から完全に免責されるには、原則として、その金融機関を交えた別の手続きが必要となるのです。

 負債が大きく、また、それを承継する相続人の返済能力に不安がある場合、遺産分割協議で財産も負債も承継しないと決めて安心するのではなく、相続開始後、速やかに家庭裁判所に相続放棄の申述をすべきでしょう。

 相続放棄にかかわらず、相続人に未成年者がいる、自筆の遺言書が見つかった、相続人の一人が行方不明である等々、相続登記の手続きには家庭裁判所の関与が必要となるケースも少なくないのが特徴です。

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